EEN HUIS KOPEN, HOE WERK HET?

In Hongarije kun je nog steeds woning kopen tegen een betaalbare prijs. In de loop der jaren zijn  de prijzen procentueel behoorlijk gestegen, maar voor wie 15 tot 20 duizendeuro te besteden heeft kan in Hongarije al een woning kopen met een aanzienlijk stuk grond. Hoe gaat het in zijn werk, hoe koop ik een huis in Hongarije

Hoe vind ik een woning?

Op de websites  www.ingatlan.com  (soort Funda) en op Jofogas (de Hongaarse marktplaats.nl) vindt u  diverse huizen te koop (Elado is het Hongaarse woord voor te koop). U kunt ook terecht op de websites van diverse Nederlands sprekende makelaars, zij hebben ook een ruim aanbod van diverse woningen. Een groot voordeel van de makelaars is natuurlijk de communicatie. Het op eigen kracht vinden van een woning is ronduit veel voordeliger.

Ik heb een woning gevonden en hoe komt de koop tot stand?

voorlopig koopcontract

In Hongarije maakt u voorlopig koop contract op tussen de verkoper en de koper. Dat is, net als in Nederland, niet zo vrijblijvend. U spreekt hier af de woning te kopen zoals is voorgesteld door de koper. U beschrijft hier de woning, de koopsom, de contractanten en de streefdatum voor overdracht. Dit voorlopig contract is bindend en u bent schade plichtig als u de afspraken niet na komt. Dat is overigens ook voor de verkopende partij het geval.

Het is belangrijk om in het voorlopig contact ook vast te leggen of er nog schulden en bezwaren op de woning rusten en of de verkoper (in zijn eentje) bevoegd is te tekenen. In veel gevallen hebben woningen meerdere eigenaren die allemaal moeten tekenen voor de verkoop.

Makelaars en verkopende partijen nemen graag allerlei zaken op in de overeenkomst om u verantwoordelijk te maken voor de meest uiteenlopende zaken. Mijn advies is niet te tekenen.

aanbetaling

Het is gebruikelijk dat er een aanbetaling wordt gevraagd die moet worden voldaan bij het tekenen van de voorlopig contract. Deze bedraagt 15% van de hoofdsom, Als u de woning uiteindelijk niet koopt, mag de verkoper de aanbetaling houden als schade vergoeding. Wil de verkoper niet meer verkopen, dan kunt u de aanbetaling in tweevoud terug eisen.

De overdracht

Om de koopakte te passeren hoeft u niet perse naar de notaris, maar mag u ook naar een advocaat. Er wordt vaak aangeboden dat dit voor u wordt geregeld, maar ik raad u aan dit zelf te regelen. Als u de advocaat aanwijst én betaald, bent u de client en moet (net als in Nederland) uw advocaat uw belangen behartigen. Een advocaat is vaak voordeliger en die heeft voor particulier onroerend goed dezelfde bevoegdheden.

De advocaat en notaris kunnen als enige in het grondregister (kadaster) kijken en een verzoek tot wijziging indien. In het grondregister staan ook eventuele schuldenlasten en bezwaren die op het huis rusten.

schulden, oude hypotheek, bezwaren

In Hongarije gaan de schulden over naar de nieuwe eigenaar. Blijkt er, in tegenstelling tot de koop overeenkomst, toch een schuld op de woning te bestaan dan kunt u deze verrekenen met de te betalen koopsom of de verkoop weigeren en uw aanbetaling terug vorderen.

Voor het gemak raadt ik u aan eerst een advocaat te zoeken en vooraf het register te bekijken. Dit kost niet zo veel en bespaart een hoop ellende.

de kosten

U betaald 4% overdrachtsbelasting in Hongarije. Van de overdrachtsbelasting ontvangt u later van de Hongaarse belastingdienst een rekening. Dit kan soms wel een paar maanden duren.

De kosten van de een advocaat variëren sterk en zijn zelfs de moeite waard ze te vergelijken. Soms werken ze op basis van een vast tarief, soms op basis van aankoopwaarde. De prijzen in de huidige tijd wisselen sterk. Momenteel verwacht ik dat u tussen de 300 tot 700 euro kwijt bent aan een advocaat.

het betalen van de koopsom

U moet de woning betalen bij de advocaat tijdens de overdracht. Dat doet de advocaat niet zoals dat in Nederland wel gebruikelijk is. Is het bedrag onder de 10.000 euro wordt verwacht dat u dit contant afrekent in Hongaarse Forinten! Is het bedrag groter dan kunt u wel per bank betalen. U betaald dan per overschrijving en levert dit bewijs (later) aan de advocaat. De advocaat vraagt om een schriftelijk bewijs van ontvangst van het geld bij de verkoper. Nadat dit akkoord is, worden de documenten ter eigendomsverandering ingestuurd. Let u op bij bankbetalingen dat de bank van de ontvanger kosten en een andere omrekenkoers kan hebben. Hierdoor is het mogelijk dat de ontvanger niet het juiste aantal Forinten ontvangt en de koop tegenhoudt. U snapt dat wanneer het enigsinds mogelijk is contant de beste optie is.

meterstanden

Bij de advocaat laat u ook de meterstanden van electra, gas en water vastleggen. Dit heeft u beslist nodig bij het overzetten van de nutsvoorzieningen op uw naam, daarover later meer. Hier is ook nodig vast te leggen dat de laatste facturen zijn betaald of zullen worden betaald door de verkoper, anders moet de nieuwe eigenaar ze betalen!

Het komt vaak voor dat er een oeps, vergeten klinkt bij de advocaat en omwille van de procedure dit later wordt genoteerd. Hier klinkt een waarschuwing uit eigen ervaring. Ik kocht een leegstaand huis en de tijdens bevriezing was de waterleiding kapot gevroren, pas nadat de rekening zo hoog was opgelopen heeft het waterbedrijf de watertoevoer afgesloten. Kosten 1752,- euro, openstaande rekening vermeerderd met de her-aansluitkosten. Deze kosten komen, na het passeren bij de advocaat voor rekening van de nieuwe eigenaar. Het loont dus wel de moeite om toch de afspraak met de advocaat te beëindigen en eerst de meterstanden op te nemen.

bewijs van eigendom

De advocaat stuurt het verzoek tot wijziging van eigendom naar de Gemeente,. Daar is nog mogelijkheid tot gewichtig bezwaar. Dit komt heel weinig voor, maar het is theoretisch mogelijk. Na 14 dagen ontvangt u thuis, ook in Nederland, uw bewijs van eigendom.

Het recht op bezwaar stamt nog uit de tijd dat de woningen en hypotheken niet in een eigendomsregister zijn opgenomen. Het is mogelijk dat er nog onderhandse eigendommen en schulden op de woning rusten. Belanghebbenden kunnen kunnen dan nog voor de laatste keer bezwaar maken. Dit moet uiteraard wel een gedegen onderbouwd bezwaar zijn. Een verkoop zou dan theoretisch teruggedraaid kunnen worden. De koper, u , zal dan ook schadeloos gesteld worden. Dit gebeurt natuur alleen in bijzondere gevallen.